Ved å dele opp bedriftens eiendom i mindre enheter i regnskapet kan du unngå at det blir for stor forskjell mellom balanseført verdi og virkelig verdi.
For lav balanseført verdi kan gi negativ egenkapital, og må derfor unngås.
Ved anskaffelse av forretningseiendom er det ikke uvanlig at investeringen blir balanseført på en konto i regnskapet (inkludert driftsmiddelregisteret), og at det foretas lineære avskrivninger over et bestemt antall regnskapsår. Når det utføres arbeid på forretningseiendommen foretas det skille mellom vedlikehold (kostnadsføring) og påkostning (balanseføring).
Vedlikehold betraktes for å være arbeid som utføres for å få formuesgjenstanden tilbake i den stand den tidligere har vært (enten som ny eller på et senere tidspunkt uavhengig av tidspunktet for anskaffelse), mens påkostning betraktes for å være arbeid som utføres for å få formuesgjenstanden i bedre stand enn den tidligere har vært (selv om det ikke blir verdiøkning).
Negative konsekvenser for egenkapitalen
Etter anskaffelse av forretningseiendom kan det være aktuelt med utskiftninger av f.eks. taket, vinduene, innredning, fasaden, heis, sentralvarme- eller fyringsanlegg, kjøle- og fryseanlegg, elektrisk anlegg, sanitæranlegg og lignende.
Ved en høy og felles avskrivningsplan for forretningseiendommen under ett, samt kostnadsføring av utskiftninger som vedlikehold kan det bli betydelige differanser mellom balanseført verdi og virkelig verdi (verditakst) på eiendommen.
Siden utskiftningene innebærer betydelige investeringer kan selskapet få store underskudd og negativ egenkapital.
Med hensyn til realisasjon av aksjene i selskapet eller lånefinansiering hos bankforbindelsen har dette begrenset betydning siden verdi- og lånetakster på eiendommen blir benyttet i slike situasjoner, men for andre interessenter (f.eks. ansatte, leverandører, kunder, samarbeidspartnere, forretningsforbindelser, kredittvurderingsselskaper) kan dette får negative konsekvenser.
I tillegg kan det bli feilaktige presiseringer i revisjonsberetningen fra selskapets valgte revisor om at det er “vesentlig usikkerhet om fortsatt drift”, “aksjekapitalen er tapt”, “videre drift forutsetter kapitalførsel og/eller resultatforbedring” eller lignende, samt at aksjelovens krav om forsvarlig egenkapital, handleplikt ved tap av egenkapital med mer kan komme til anvendelse (jfr. aksjeloven §§ 3-4 og 3-5)
Dekomponering
Det er anledning til å oppnå høyere balanseført verdi på eiendommen ved tilretteleggelse av regnskapsføringen i forhold til dekomponering (oppdeling av eiendeler i flere deler). Med dekomponering menes at ved anskaffelser av eiendeler som f.eks. eiendom, skip, fly og produksjonsanlegg blir det foretatt oppdeling i flere bestanddeler med tilhørende avskrivninger over økonomisk levetid.
Etter oppdelingen betraktes hver enkeltdel som eget driftsmiddel. Dette har betydning i forhold til fastsettelse av avskrivningsplan og ved skille mellom vedlikehold og påkostning.
For forretningseiendom kan det foretas oppdeling i enheter som f.eks. råbygg, vindu, tak, fasade, tomt, tekniske installasjoner (heis, sentralvarme- eller fyringsanlegg, kjøle- og fryseanlegg, elektrisk anlegg, sanitæranlegg og lignende).
Dekomponering er innenfor rammen av regnskapsloven § 5-3 om at varige driftsmidler som har begrenset økonomisk levetid skal avskrives etter fornuftig avskrivningsplan. Når forretningseiendommen er sammensatt av flere komponenter med betydelig forskjeller i levetid kan dekomponering være nødvendig. I tillegg innebærer dekomponering at det blir bedre kostnadsfordeling (sammenstilling) av de totale investeringer over driftsmidlets levetid og i forhold til tilhørende leieinntekter (jfr. regnskapsloven § 4-1).
Du kan unngå “vedlikehold”
Som følge av dekomponeringen vil det være flere enheter som betraktes for å være selvstendige og egne driftsmidler (i motsetning til uselvstendige deler av større enhet).
Tidligere ble utskiftninger av innredning, vindu, tak, fasade, tekniske installasjoner (heis, sentralvarme- eller fyringsanlegg, kjøle- og fryseanlegg, elektriske anlegg, sanitæranlegg og lignende). betraktet for å være vedlikehold for bygningen, med tilhørende kostnadsføring av beløpet.
Etter dekomponering må dette betraktes for å være anskaffelser som gir grunnlag for balanseføring. Et bedre utgangspunkt for å skille mellom vedlikehold og påkostning kan være å foreta vurdering om prisen på det som skiftes ut er uforholdsmessig høy i forhold til prisen på hele det øvrige anlegget. I slike situasjoner må utskiftningen betraktes for å være anskaffelse av et helt nytt anlegg (balanseføring av vedlikehold).
Dekomponering er ikke arbeidskrevende eller vanskelig. Det skal i utgangspunktet være enklere å praktisere etter anskaffelsen (vedlikehold, påkostning, avskrivningsplan og lignende), det gir bedre sammenstilling av investeringer (periodisering over lengre periode i samsvar med bruken og tilhørende inntekter) og betydelig høyere balanseført verdi på eiendelene (høyere egenkapital for selskapet).
Det kan være hensiktsmessig med endring av regnskapsmessig behandling på dette området.
Nybygg vs. eldre bygg
Ved oppføring av nybygg må dekomponeringen foretas på grunnlag av kostnadsspesifikasjoner for de enkelte delene. For kostnader som er felles for hele bygningen må fordelingen være basert på skjønnsmessige vurderinger.
Ved overdragelse av eldre bygg må dekomponeringen foretas i forhold til den virkelige verdien på de enkelte delene og fordelingen må være basert på skjønnsmessige vurderinger.
Revurdering av avskrivingsplanen
Hvis det ikke er ønskelig med dekomponering kan det være hensiktsmessig å i stedet vurdere avskrivningsplanen. Ved fastsettelse av avskrivningsplan for forretningseiendommen kan det foretas valg mellom avskrivning av anskaffelseskost over antatt levetid (vurdert i forhold til råbyggets levetid og ikke delene) eller beregning av gjennomsnittssats for råbygget og de delene som har kortere levetid.
Hvis det er aktuelt med realisasjon av forretningseiendommen før den rives (etter utløpet av levetiden) kan det være riktig å ha hensyn til utrangeringsverdi (restverdien) ved fastsettelse av avskrivningsplan.
Problemstillingene for regnskapsføring av eiendom er som følgende:
Problemstilling 1:
Avskrivingsplanen er uhensiktsmessig (ikke fornuftig slik kravet er i regnskapsloven). Utgangspunktet er ofte avskrivninger over bestemt antall regnskapsår for hele næringseiendommen, dvs. at det ikke tas hensyn til at levetiden for komponenter som f.eks. råbygg, tomt, innredning, vindu, tak, fasade, heis, sentralvarme- eller fyringsanlegg, kjøle- og fryseanlegg, elektriske anlegg og sanitæranlegg er varierende.
Problemstilling 2:
Periodiseringen av investeringer er ikke tilfredsstillende (ikke bruk av sammenstillingsprinsippet slik kravet er i regnskapsloven). Ved balanseføring av hele næringseiendommen som en enhet vil utskiftninger for innredning, vindu, tak, fasade, heis, sentralvarme- eller fyringsanlegg, kjøle- og fryseanlegg, elektriske anlegg eller sanitæranleg betraktes for å være vedlikehold med tilhørende kostnadsføring av investeringene.
Ved dekomponering blir dette egne varige driftsmidler som gir grunnlag for balanseføring av vedlikehold og det foretas ordinære avskrivninger over forventet levetid.
Problemstilling 3:
Skillet mellom vedlikehold og påkostning er feilaktig (ikke bruk av sammenstillingsprinsippet slik kravet er i regnskapsloven). Fokus på innholdet i begrepet vedlikehold innebærer feilaktige kostnadsføringer.
Hvis det f.eks. etter anskaffelse av eldre bygg foretas rehabilitering (arbeid med å få eiendommen tilbake i opprinnelig standard) blir det foretatt feilaktig kostnadsføring av investeringene. Tilsvarende foretas det feilaktig kostnadsføring ved utskiftning av varige driftsmidler som er mer eller mindre fullt avskrevet i tidligere år.
Utgangspunktet er ofte “forsiktighet”, dvs. at kostnadsføring blir betraktet for å være bedre løsning enn balanseføring. Det er ikke uvanlig at revisor har uberettiget fokus på at de balanseførte verdiene ikke skal bli “for høye”, men “for lave” verdier kan også være vesentlig feil. Ved feilaktig kostnadsføring blir også feil for samlet egenkapital i selskapet.
Grunnleggende regnskapsprinsipper gjelder
De grunnleggende regnskapsprinsippene (jfr. regnskapsloven § 4-1) og generelle vurderingsregler for varige driftsmidler (jfr. regnskapsloven § 5-3) gir retningslinjer for dekomponering av balanseførte verdier, balanseføring av vedlikehold (ikke bare påkostning), og periodisering av investeringer over levetiden.
Problemstillingen er feilaktig og misforstått praktisering av regnskapsregler, uberettiget fokus på kostnadsføring for å få lavest mulig verdi på balanseførte eiendeler og den unødvendige påvirkningen fra skattebestemmelser. Dette innebærer undervurdering av balanseført verdi på eiendelene og selskapets egenkapital (feil i regnskapet).
