MVA-fradrag for boligeiendom

Oppføring av boligeiendom for salg eller utleie er utenfor merverdiavgiftsområdet, altså unntatt for MVA.

Oppføring av boligeiendom for salg eller utleie er utenfor merverdiavgiftsområdet, altså unntatt for MVA.

Det er som følge av dette ikke fradrag for inngående merverdiavgift på anskaffelser som er gjort i sammenheng med dette. Det er imidlertid mulig å oppnå fradrag for inngående merverdiavgift på anlegg av infrastruktur i forbindelse med utbyggingsprosjekter.

Dette gjelder ikke bare næringseiendom, men også boligeiendom.

Kan unngå avgift ved pålegg fra kommunen

Ved utbygging og tilretteleggelse av boligområde kan kommunen fremme krav om opparbeidelse av infrastruktur som f.eks. lekeplasser, veier, park og broer med lyktestolper og belysning, fremføringsvei for strøm og tilhørende ledningsnett, vei, vann og avløp, stier, sykkelvei, rundkjøring og friområder.

I tillegg kommer kostnader til arkitekter og konsulenter i perioden fra planlegging til gjennomføring av prosjektet. Infrastrukturen blir gjerne overført vederlagsfritt til kommunen etter ferdigstillelse. Ved å foreta tilretteleggelse for samarbeid, avtaler og lignende med kommune og entreprenør kan det unngås avgiftsbelastning på kostnader (både direkte og indirekte kostnader) ved infrastruktur.

Eksempel på fakturering

Et eksempel: Hvis det er samlede kostnader på 12 500 000 kroner inkl. mva. for boligprosjektet og ca. ti prosent av kostnadene (1 250 000 kroner inkl. mva.) kan tilordnes infrastruktur vil besparelsene for merverdiavgift blir på 250 000 kroner for utbyggeren av boligeiendom.

Det må foretas tilretteleggelse for anleggsbidragsmodell mellom utbyggeren av boligeiendom, entreprenøren og kommunen. Avtalen innebærer at kommunen blir ansvarlig for opparbeiding av infrastruktur og overtar som avtalepart med entreprenøren. Utbyggeren av boligeiendom vil fortsatt være avtalepart med entreprenøren for oppføring av boligprosjektet.

Entreprenøren fakturerer med 1 250 000 kroner inkl. mva. til kommunen for arbeidet med opparbeiding av infrastruktur som for boligprosjekt kan være vann- og avløpsanlegg. Kommunen kan deretter kreve kompensasjon av inngående merverdiavgift på 250 000 kroner fra Staten.

Det foreligger nærmere bestemte vilkår som gir grunnlag for refusjon av merverdiavgift gitt at kostnadene er i forbindelse med lovpålagte oppgaver. Hvis kostnadene er i forbindelse med avgiftspliktig virksomhet for kommunen (som vann/avløp) kan det fremmes krav om fradrag for inngående merverdiavgift ved de ordinære omsetningsoppgavene.

Kommunen fremmer krav til utbyggeren av boligeiendom om anleggsbidrag som innebærer refusjon av utlegg som kommunen har hatt med infrastrukturen. Anleggsbidraget blir ikke betraktet for å være levering av varer eller tjenester, men som avgiftsfri refusjon av utlegg.

Kommunen kan derfor fastsette anleggsbidraget på 1 000 000 kroner i dette tilfellet siden det er netto utlegg for infrastrukturen etter fradrag for inngående merverdiavgift. Det foreligger bindende forhåndsuttalelser (BFU) om avgiftsbehandlingen:

Skattedirektoratet, BFU 42/04 av 22. juni 2004:

«Når kommunen krever refusjon av utgifter til oppføring av anlegg for vann og kloakk med hjemmel i plan- og bygningsloven §§ 46 flg., skal refusjonsbeløpet faktureres uten merverdiavgift.»

Utbyggeren av boligeiendom må foreta oppgjør for anleggsbidraget på 1 000 000 kroner til kommunen. Det innebærer avgiftsreduksjon på 250 000 kroner fra 1 250 000 kroner til 1 000 000 kroner ved å foreta tilretteleggelse for anleggsbidragsmodell i samarbeid og avtaler med entreprenør og kommunen.

Kommunen må være eier og utbygger

Det er viktig at kommunen er eier og reell utbygger av infrastrukturen. Eiendomsretten for området med infrastruktur (veigrunn, for eksempel) må overføres til kommunen før oppstart av aktivitetene. Kommunen må inngå avtale med entreprenøren om arten og omfanget av utbyggingen av infrastruktur.

Entreprenøren må fakturere med utgående merverdiavgift direkte til kommunen som blir eier av infrastrukturen etter hvert som den bygges. Kommunen må kreve refusjon eller fradrag for inngående merverdiavgift samt fremme krav til utbyggeren av boligeiendommen om ytelse av anleggsbidrag.

Utfordringer er at modellen kan oppfattes for å være komplisert og kommunen kan være skeptisk til å samarbeide på dette området, men det skyldes hovedsakelig utilstrekkelig kompetanse med avgiftsbehandlingen.

Det kan være hensiktsmessig at utbyggeren av boligeiendom tar kontakt med kommunen i forkant av utbyggingen for diskusjon og forhandlinger rundt dette. For å redusere eventuell risiko for kommunen kan utbyggeren av boligeiendom stille bankgaranti for dekning av anleggsbidraget og midler til dekning av kostnader (eks. mva.) kan overføres til kommunen fortløpende ved opparbeidingen av infrastruktur.

Kom i kontakt med en regnskapsfører

© Regnskapshjelp AS 2012-2018 – et selskap i Conta Group AS